A análise dos mercados imobiliários e de terras urbanas exige que consideremos características específicas desse mercado: contexto espacial, heterogeneidade imobiliária, interações do consumidor e demanda inelástica; quando combinadas, essas características produzem uma teoria do mercado de LU urbano. O contexto espacial deste mercado, que foi introduzido no capítulo anterior na discussão de conceitos associados à acessibilidade, é a primeira e mais evidente característica.

Ao contrário da noção clássica do mercado como o lugar onde consumidores e fornecedores se encontram e negociam, neste caso, a distribuição espacial da terra torna cada local diferente ou diferençável de todos os outros, ou seja, cada local alternativo é diferente. Ao contrário dos produtos, o mercado LU não tem uma fábrica que possa produzir tantas cópias iguais quanto demandadas a um preço.

Esta distinção foi observada por economistas clássicos, que interpretaram a mercadoria específica da terra como um mercado monopolista no qual o proprietário detém o monopólio do acesso, a um custo de transporte, ao distrito comercial central (CBD). O trabalho seminal de Alonso (1964) propôs a teoria do leilão de lances, interpretando este mercado como um leilão de bens diferenciados.

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